종합소득세 실무 | 소득세법 §64의2
부동산임대업의 수입금액 계산
간주임대료 계산 · 분리과세 특례 · 등록·미등록 필요경비 · 소형임대주택 세액감면
1. 부동산임대업의 총수입금액 계산
해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로서, 부동산 등을 대여하고 받는 월세 등의 임대료가 본래의 총수입금액에 해당합니다.
📋 임대료 외 유지비·관리비 수입
–
청소비·난방비 등 수취액: 총수입금액에 산입
(객관적으로 구분 시에는 별도의 사업소득에 해당)
–
전기료·수도료 등 공공요금 수취액: 총수입금액 불산입.
단, 실납부액을 초과하는 경우에는 그 초과액을 총수입금액에 산입
단, 실납부액을 초과하는 경우에는 그 초과액을 총수입금액에 산입
📋 선세금(先貰金) 처리
미리 수취한 임대료 상당액은 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간 합계액으로 합니다.
총수입금액 = 선세금 × 해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수
※ 월수 계산: 개시일 속하는 달이 1월 미만이면 1월로 산입 / 종료일 속하는 달이 1월 미만이면 산입하지 않음
※ 선수 임대보증금: 임대개시일부터 간주임대료 계산
📋 보증금 등의 총수입금액 계산 특례 (간주임대료)
거주자가 부동산 또는 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 등을 받은 경우에는 다음의 방법에 따라 계산한 금액을 사업소득금액 계산 시 총수입금액에 산입합니다.
⚠ 주택 보증금 간주임대료 적용 조건
주택을 대여하고 보증금 등을 받은 경우에는 3주택(소형주택 제외) 이상 소유하고
보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 간주임대료를 계산합니다.※ 소형주택: 주거용 면적 1호당 40㎡ 이하 + 해당 과세기간 기준시가 2억원 이하인 주택
간주임대료 수입금액 계산방법
| 구분 | 계산방법 | |
|---|---|---|
| 기장신고 | 주택과 부수토지 |
(해당기간의 보증금 등 적수 – 3억원주1)의 적수) × 60/100 × 1/365(366) × 정기예금 이자율 – 임대보증금 등 관련 금융수익 주1) 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 순서대로 차감
|
| 주택 외 |
(해당기간의 보증금 적수 – 임대용 부동산의 건설비 상당액 적수) × 1/365(366) × 정기예금 이자율 – 임대보증금 등 관련 금융수익 |
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| 추계신고 | 주택과 부수토지 |
(해당기간의 보증금 등 적수 – 3억원의 적수) × 60/100 × 1/365(366) × 정기예금 이자율 |
| 주택 외 | 해당기간의 보증금 등 적수 × 1/365(366) × 정기예금 이자율 | |
📌 2025년 정기예금 이자율
연 3.1% (부가가치세법 시행규칙 제47조, 1,000분의 31)
📋 임대용 부동산의 건설비 상당액
1991.1.1. 이후 취득한 임대용 부동산
건설비 상당액 = 임대용부동산 매입·건설비 × (임대면적 / 건축물 연면적)
※ 건축물 취득가액은 자본적지출액 포함, 재평가차액 제외
📋 임대사업부분에서 발생한 금융수입 공제
–
비치·기장한 장부나 증빙서류에 의해 해당 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는
금융자산에서 발생한 수입이자·할인료·배당금에 한합니다.
–
2개 이상 부동산임대 사업장 소유 시, 간주임대료는 사업장별로 계산하므로
해당 사업장에 한하여 공제하며, 수입시기가 도래하지 아니한 이자상당액도 포함합니다.
📋 전대(轉貸)의 경우 간주임대료 산입 대상 보증금 계산
전대받은 보증금 등 적수
– ( 전세·임차 위해 지급한 보증금 등 적수 × 전대 면적비율* ) * 전대 또는 전대한 부분의 면적이 임차받은 부동산 면적에서 차지하는 비율 (사업시설을 포함하여 전대한 경우 그 가액의 비율)
– ( 전세·임차 위해 지급한 보증금 등 적수 × 전대 면적비율* ) * 전대 또는 전대한 부분의 면적이 임차받은 부동산 면적에서 차지하는 비율 (사업시설을 포함하여 전대한 경우 그 가액의 비율)
2. 주택임대소득에 대한 세액계산의 특례 (소득세법 §64의2)
📋 분리과세 주택임대소득의 범위 (소득세법 §14③7)
해당 과세기간에 주거용 건물 임대업에서 발생한 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의
주택임대소득은 분리과세를 선택할 수 있습니다.
📋 세액의 계산방법 — ①·② 중 선택 적용
①
종합소득 결정세액 — 분리과세 적용 전의 세액 (일반 종합과세)
②
다음 ㉮, ㉯의 합계액:
㉮ 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 × 14% (소형임대주택 감면 시 감면 세액 차감)
㉯ ㉮ 외의 종합소득 결정세액
㉮ 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 × 14% (소형임대주택 감면 시 감면 세액 차감)
㉯ ㉮ 외의 종합소득 결정세액
소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 (조특법 §96①)
1.
임대주택 1호 임대: 소득세·법인세의 30%
(공공지원민간임대주택·장기일반민간임대주택은 75%)
2.
임대주택 2호 이상 임대: 소득세·법인세의 20%
(장기일반민간임대주택은 40%)
📋 분리과세 사업소득금액 계산 (법 §64의2②)
등록·미등록 임대주택 필요경비 및 기본공제액 비교
| 구분 | 필요경비율 | 추가 공제 (종합소득금액 2천만원 이하 시) |
|---|---|---|
| 미등록 임대주택 | 총수입금액의 50% | 200만원 추가 공제 |
| 등록 임대주택 | 총수입금액의 60% | 400만원 추가 공제 |
📎 등록임대주택 감면·특례 적용 시 제출 서류 (시행규칙 §63)
임대업자 등록증 또는 공공주택사업자 지정 증명 서류 + 임대 조건 신고증명서·표준임대차계약서 사본 등
📋 주택임대소득 계산 특례 (영 §122의2⑦)
① 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우
등록임대주택 임대사업에서 발생한 수입금액은 월수로 계산.
개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상이면 1개월로 봅니다.
② 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우
주택임대소득금액 = (등록기간 수입금액 × 0.4) + (미등록기간 수입금액 × 0.5)
즉, 등록기간은 필요경비율 60%, 미등록기간은 50% 적용하여 각각 계산 후 합산
③ 등록임대주택과 미등록임대주택에서 모두 수입이 발생한 경우 — 추가 공제액 안분
추가공제액 = (등록주택 수입금액 / 총 주택임대수입금액 × 400만원)
+ (미등록주택 수입금액 / 총 주택임대수입금액 × 200만원)
📋 주택임대사업자 미등록 가산세 (법 §81의12)
⚠ 사업자등록 미신청 가산세
주택임대소득이 있는 사업자가 사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록을 신청하지 아니한 경우:사업개시일부터 등록 신청일 직전일까지의 주택임대수입금액 × 0.2%
