부동산매매업자에 대한
세액계산 특례
부동산매매업 정의 · 매매차익 예정신고 · 양도소득세 중과 자산의 세액 비교 납부
한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(자영건설하여 판매하는 경우만 해당)과 부동산 개발 및 공급업
단, 주거용 건물 개발 및 공급업(신축판매업)은 제외.
다만, 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 부동산매매업에 해당
1. 부동산 매매 또는 중개를 사업목적으로 표방하여 부동산을 판매하는 사업
2. 사업상 목적으로 1과세기간 중 1회 이상 취득 + 2회 이상 판매하는 사업
건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 “기획재정부령으로 정하는 사업”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
대외적으로 부동산매매업을 표방하고 사업자등록을 마친 후 사업소득으로 신고한 경우에는 문제가 없으나, 수회에 걸쳐 부동산을 사고 팔면서 양도소득으로만 신고한 경우에는 부동산매매업 영위자로 간주되어 부가가치세 추가 과세 문제가 불거질 수 있습니다.
또한 시공사(건설업) vs 시행사(부동산매매업)의 구분도 이 정의에 따릅니다. 자기 계산으로 건물을 지어 판매하는 시행사 → 부동산매매업(재화 공급), 도급받아 건설해 주는 시공사 → 건설업(용역 공급).
부동산의 양도소득이 아닌 부동산매매업 소득(사업소득)에 해당하게 되는 경우, 토지 등 매매차익 예정신고 의무가 있습니다.
토지 등 매매차익의 계산은 매매가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제 순으로 양도소득의 필요경비 계산규정을 준용하여 계산합니다. 단, 양도소득기본공제는 적용하지 않습니다.
부동산매매업이라는 사업소득을 양도소득의 계산규정을 준용하는 예정신고인 만큼, 그 명칭도 양도차익이 아닌 매매차익으로 합니다.
부동산매매업을 경영하는 거주자로서 종합소득금액에 양도소득세 중과대상 자산의 매매차익이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 ①과 ②를 비교하여 그 중 많은 것으로 합니다.
㉡ 종합소득과세표준에서 주택등매매차익 합계액을 공제한 금액에 기본세율을 적용한 세액
* 주택등매매차익 = 자산의 매매가액 – 양도자산의 필요경비 – 양도소득기본공제 – 장기보유특별공제 (영 §122②)
단, 2022.5.10.부터 2025.5.9.까지 양도하는 경우에는 제외
부동산매매업에 해당하는 사업자는 양도소득 계산례에 준하여 토지 등 매매차익의 예정신고 및 납부 의무가 있으며, 종합소득세 확정신고 시 사업소득으로 신고하는 경우에도 위 특례 규정에 해당하는 자산에 대해서는 양도소득세 산출세액 + 해당 자산 외 종합소득 기본세율 세액과 기본세율에 의한 종합소득 산출세액을 비교하여 둘 중 더 큰 금액으로 신고·납부해야 합니다.
양도소득세에서 중과 대상인 위 특례자산을 사업소득으로 표방하여 기본세율만 적용받음으로써 자연스럽게 조세회피가 이루어지는 점을 차단하기 위한 규정입니다.
쉽게 말하면 — “위와 같은 특례자산 양도 시 양도소득세와 종합소득세 둘 중 더 세금이 큰 쪽으로 과세한다”는 내용입니다.
제가 현직에 있을 때 느낀 건데, 세무행정은 국세의 부과보다 국세의 징수가 사실 더 중요합니다. 한때는 부동산 양도 시 세무서를 먼저 경유하여 관련 제세를 납부하고 양도신고납부확인서를 받아야 등기소에서 등기를 접수할 수 있던 그런 때도 있었고요.
각종 세목별 예정신고 및 납부의무를 두는 것은, 통상의 확정신고 기한이 익년도 5월임에 따라 그 기간 중 자칫 발생할 수도 있는 세수의 일실 문제를 방지하기 위한 목적이 가장 큽니다. 부동산매매업자의 매매차익 예정신고도 통상 가액 단위가 큰 부동산 매매의 경우 좀 더 일찍 신고를 받아 조금 더 일찍 과세권을 확보할 수 있는 안전장치 마련을 위한 것으로 보입니다.