취득 당시일까, 양도 당시일까?
양도소득세 판단 시점 한눈에 정리
조정대상지역·주택 수·비과세·장기보유특별공제,
같은 부동산도 요건마다 확인해야 할 시점이 다릅니다.
“살 때는 조정대상지역이 아니었는데, 팔 때 지정되어 있으면 어떻게 될까요?” 양도소득세는 하나의 기준일로 모든 요건을 판단하지 않습니다. 어떤 혜택이나 중과규정을 검토하는지에 따라, 그 규정이 요구하는 시점의 현황을 확인해야 합니다.
- 비과세의 2년 거주요건: 해당 주택을 취득할 당시의 조정대상지역 여부
- 다주택 중과: 양도 당시의 조정대상지역 여부와 세대의 주택·권리 보유관계
- 1주택 장기보유특별공제 우대: 양도 당시의 1주택 여부와 보유기간 중 거주 이력
- ① 판단 시점의 기본 구조기본 구조·핵심 요약
- ② 취득 당시의 현황을 보는 규정취득 당시 기준
- ③ 양도 당시의 현황을 보는 규정양도 당시 기준
- ④ 계약·상속·임대개시 등 별도 기준시점계약·상속·이력 기준
- ⑤ 보유기간 전체의 이력을 보는 규정계약·상속·이력 기준
- ⑥ 조정대상지역 지정·해제 비교지역 비교·체크리스트
- ⑦ 양도 전 확인 순서지역 비교·체크리스트
지역 지정 여부, 추가 취득 직전 주택 수, 일부 가격요건
1주택 여부, 중과 지역요건, 고가·저가주택 가격요건
계약금 지급, 상속개시, 임대개시, 보유·거주·이용기간
예를 들어 일반적인 1주택 비과세는 주택 수는 양도 당시, 거주요건 부과 여부는 취득 당시 지역, 요건 충족 여부는 보유·거주 이력을 나누어 확인합니다.
정리 범위: 소득세법·시행령상 부동산 양도소득세의 주요 규정. 아래 표는 기준시점을 비교한 것으로, 개별 특례의 모든 요건을 열거한 것은 아닙니다. ‘법’은 소득세법, ‘영’은 소득세법 시행령입니다.
‘취득 당시’가 팔 주택의 취득일인지, 새로 추가하는 주택의 취득일인지부터 구별합니다.
표는 좌우로 밀어서 볼 수 있습니다.
| 검토 항목 | 기준시점·확인 대상 | 판단 내용과 근거 |
|---|---|---|
| 1주택 비과세의 거주요건 | 양도주택 취득 당시 조정대상지역 여부 | 원칙적으로 2년 보유에 더해 2년 거주가 필요한지 결정합니다. 취득 후 지역이 해제되어도 거주요건이 자동 소멸하지 않습니다. 영 §154① |
| 일시적 2주택의 출발요건 | 신규주택 취득 직전 종전주택 보유관계 | 원칙적으로 1주택을 보유하다 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득해 2주택이 된 경우입니다(예외는 조문 확인). 양도할 때 2주택이라는 사실만으로 충족되지는 않습니다. 영 §155① |
| 일시적 2주택 처분기한 | 신규주택 취득일 현재 두 주택의 지역 | 본문상 종전·신규주택 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖에는 3년입니다. 아래 적용례·경과조치를 함께 봅니다. 영 §155① |
| 1주택＋분양권·입주권 특례 | 권리 취득 당시 주택 보유관계 | 기본형은 1주택 보유자가 권리를 취득해 일시적으로 함께 보유하는 구조입니다. 종전주택 취득 후 경과기간(1년)과 처분기한 등은 별도 충족해야 하며, 처분기한은 권리 취득일부터 3년으로 영 §155①의 2년 단축이 적용되지 않습니다. 영 §156의2③·§156의3② |
| 일정 매입임대주택의 중과배제 제한 | 임대주택 취득 당시 기존 주택·지역 | 이미 주택을 보유한 세대가 조정대상지역 주택을 추가 취득했다면 해당 임대 유형의 중과배제가 제한될 수 있습니다. 영 §167의3①2마·아 |
| 취학·근무 등 추가 주택의 중과배제 | 추가 주택 취득 당시 기준시가 | 이 유형의 3억원 이하 기준은 취득 당시 금액입니다. 취득 후 거주 및 사유 해소 후 기간요건도 확인합니다. 영 §167의10①3 |
근거: [1], [2], [5], [6], [7], [8]
단축규정은 원칙적으로 2026.8.4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고, 2026.10.1. 이후 종전주택을 양도하는 적용대상부터 시행됩니다. 2026.8.3. 이전 취득·계약금 지급 등 경과조치와 지정 공고 전 계약 예외를 확인해야 합니다. 두 집의 지정일과 신규주택 계약일·잔금일을 함께 놓고 판단하세요.
조정대상지역 취득주택의 2년 거주요건은 2017년 도입 당시의 적용례가 있습니다. 2017.8.2. 이전 취득분이나 일정 무주택자의 종전 계약분까지 현행 본문만 보고 일률적으로 거주요건을 부과하면 안 됩니다.
근거: [14]
| 검토 항목 | 기준시점·확인 대상 | 판단 내용과 근거 |
|---|---|---|
| 일반적인 1주택 비과세 | 양도일 현재 세대의 보유관계 | 취득 당시 다주택자였어도 양도 때 1주택이고 다른 요건을 충족하면 일반 비과세를 검토합니다. 분양권·입주권과 특례도 함께 확인합니다. 영 §154① 등 |
| 조정대상지역 다주택 중과 | 양도 당시 지역＋주택 수 | 비조정지역에서 샀어도 양도 당시 조정대상지역이면 중과 검토 대상입니다. 주택 수 계산 및 중과배제는 별도 판단합니다. 법 §104⑦ |
| 중과에 따른 장특공제 배제 | 양도 자산의 중과대상 해당 여부 | 취득 당시 조정대상지역이었다는 사실만으로 공제가 배제되는 것은 아닙니다. 법 §95② |
| 1주택 장특공제 우대 | 양도일 현재 1주택＋거주 이력 | 원칙적으로 보유기간 중 2년 이상 거주가 필요합니다. 비조정지역 취득주택도 동일하며, 상생임대 등 별도 특례는 따로 봅니다. 법 §95②, 영 §159의4 |
| 고가주택 여부 | 양도 당시 실지거래가액 | 12억원 기준은 취득가액·공시가격 기준이 아닙니다. 공동소유는 개인 지분대금만으로 판정하지 않습니다. 법 §89①3, 영 §156 |
| 일정 지방 저가주택의 중과 주택 수 제외 | 해당 주택 또는 다른 주택 양도 당시 기준시가 | 법정 지역요건을 충족하는 주택의 3억원 기준은 취득 당시 가격으로 고정되지 않습니다. 영 §167의3①1·§167의10①1 |
| 2주택 중과에서 1억원 이하 주택 제외 | 그 주택 양도 당시 기준시가 | 정비구역 등 예외가 있습니다. 해당 주택 자체의 중과배제와 다른 주택 양도 시 주택 수 제외를 혼동하지 않아야 합니다. 영 §167의10①9 |
근거: [1], [3], [4], [7], [8], [15]
일반적인 중과유예는 2026.5.9.까지입니다. 다만 2년 이상 보유주택 중 기한 내 계약·계약금 수령 또는 토지거래허가 신청 등 요건을 갖춘 거래는 별도 양도기한이 적용됩니다. 따라서 2026.5.10. 이후 거래를 모두 중과로 단정하지 않습니다.
| 검토 항목 | 별도 기준시점 | 확인 내용과 근거 |
|---|---|---|
| 지정 전 매수계약의 거주요건 예외 | 공고 전 계약·계약금 지급 및 계약금 지급일 | 계약금 지급일 현재 세대의 무주택 여부를 확인합니다. 영 §154①5 |
| 지정 전 매도계약의 중과배제 | 공고 전 매도계약·계약금 수령 | 양도 당시 조정대상지역이어도 지정 전 매도계약 예외를 검토합니다. 영 §167의3①11·§167의10①11 |
| 상속주택과 일반주택 특례 | 상속개시 당시 일반주택 등 보유관계 | 상속 전에 보유한 일반주택 등이 기본 대상입니다. 상속주택을 먼저 받고 일반주택을 나중에 샀다면 이 특례를 자동 적용할 수 없습니다. 영 §155② |
| 동거봉양 합가 특례 | 합가 당시 보유주택·연령 등 | 법정 합가요건과 합가일부터 10년 내 먼저 양도하는 주택인지 확인합니다. 영 §155④ |
| 혼인 특례 | 혼인 당시 보유관계 | 혼인으로 법정 다주택 구조가 되었는지와 혼인일부터 10년 내 먼저 양도하는 주택인지 확인합니다. 영 §155⑤ |
| 장기임대주택 가격요건 | 주로 임대개시 당시 기준시가 | 대표적 매입임대 유형은 수도권 6억원·비수도권 3억원 기준을 사용합니다. 오래된 일부 유형은 취득 당시 가격을 쓰므로 해당 목을 구별합니다. 영 §167의3①2 |
| 해외이주·국외근무 등 특례 | 출국일 현재 보유관계 | 세대전원 출국, 출국 당시 1주택, 출국일부터 2년 내 양도 등 요건을 확인합니다. 영 §154①2나·다 |
| 원조합원 입주권 자체의 비과세 | 관리처분계획인가일 등＋입주권 양도일 | 인가일 등 당시 기존주택 요건과 양도 당시 다른 주택·분양권 보유관계를 함께 봅니다. 인가 전에 철거한 경우의 기준일도 별도입니다. 법 §89①4 |
거주요건 예외는 매수인의 계약금 지급, 지정 전 매도계약의 중과배제는 매도인의 계약금 수령을 봅니다. 계약서 날짜와 실제 이체내역을 함께 확인해야 합니다.
| 검토 항목 | 판단에 필요한 이력 | 확인 내용과 근거 |
|---|---|---|
| 비사업용 토지 | 보유기간 중 이용 이력 | 양도일 하루의 상태만으로 판정하지 않습니다. 5년 이상 보유한 토지는 양도 직전 5년·3년 및 전체 보유기간에 대한 법정 기간기준을 적용합니다. 영 §168의6 |
| 보유·거주기간 | 취득·주거용 사용·거주 이력 | 양도 당시 거주 중이라는 사실만으로 2년 거주가 충족되는 것은 아닙니다. 기간 통산과 특례 규정도 확인합니다. 영 §154⑤·⑥·⑧ |
| 비주택을 주택으로 전환 | 주거용 사용 개시일과 전환 전후 기간 | 비과세 보유기간은 원칙적으로 사실상 주거용 사용일부터 계산합니다. 장특공제도 비주택 보유기간과 주택 보유기간을 구분하는 규정이 있습니다. 영 §154⑤, 법 §95⑤·⑥ |
| 상생임대주택 특례 | 계약일·임대기간·임대 종료일·양도일 | 직전 임대기간, 상생임대기간, 임대료 증가율과 양도기한을 함께 봅니다. 단순히 임대료 인상률 5% 이내라는 사실만으로 충족되지는 않습니다. 영 §155의3 |
| 등록임대주택 관련 특례 | 취득·등록·임대개시·등록말소 등 | 특례별 등록기한·임대기간·임대료 요건을 확인합니다. 조정대상지역 매입임대 아파트의 중과배제는 양도기한이 별도로 있습니다(아래 안내). 거주주택 양도 시 등록·임대 상태와 말소 후 예외도 별도로 검토합니다. 영 §155⑳ 이하·§167의3①2 |
근거: [1], [2], [3], [7], [9], [10]
현행 규정은 원칙적으로 상생임대기간 종료 후 1년이 되는 날과 2029.12.31. 중 빠른 날까지 양도하도록 정합니다. 2026.12.31. 이전 임대기간 종료분은 2027.12.31.까지라는 별도 규정이 있습니다. 계약 체결·임대개시 기한과 함께 확인해야 합니다.
근거: [10]
대통령령 제36737호가 영 제167조의3 제1항 제2호를 개정하고 제11항(양도기한)을 신설했습니다. 조정대상지역 안의 민간매입임대 아파트(장기일반·단기임대)는 원칙적으로 2027.12.31.까지 양도해야 다주택 중과배제를 받습니다.
- 임대의무기간이 2027.1.1. 이후 끝나는 주택은 등록 말소일부터 1년이 되는 날, 2027.1.1. 이후 새로 조정대상지역이 된 지역의 주택은 지정 공고일부터 1년이 되는 날 등 법정 날짜 중 가장 늦은 날까지입니다.
- 2027.12.31. 이전에 재건축 조합설립인가·재개발 관리처분계획인가 등을 받은 주택은 이전고시일부터 1년이 되는 날까지 별도 기한이 있습니다.
- 목(가·나·라·마)별로 요건 문구가 다르므로, 해당 임대 유형의 조문을 확인합니다. 임대사업자 거주주택 특례의 말소 후 5년 기간은 종전과 같이 유지됩니다.
아래는 거주요건 면제·경과규정 및 중과배제 특례가 없다는 가정하에 비교한 표입니다.
| 취득 당시 → 양도 당시 | 1주택 비과세의 2년 거주요건 | 다주택 중과의 지역요건 |
|---|---|---|
| 비조정 → 비조정 | 조정지역 취득에 따른 거주요건 없음 | 지역요건 해당 없음 |
| 비조정 → 조정 | 나중에 지정됐다는 이유로 거주요건이 새로 붙지는 않음 | 지역요건 해당 |
| 조정 → 비조정 | 원칙적으로 2년 거주요건 유지 | 지역요건 해당 없음 |
| 조정 → 조정 | 원칙적으로 2년 거주 필요 | 지역요건 해당 |
‘지역요건 해당’은 중과 확정을 뜻하지 않습니다. 양도 당시 주택 수, 입주권·분양권, 중과배제 등을 추가 확인해야 합니다.
비조정대상지역에서 취득한 주택은 일반 비과세의 거주요건이 없을 수 있습니다. 그러나 고가주택 과세분에 1주택 장특공제 우대를 적용하려면 원칙적으로 2년 이상 거주해야 합니다. 지역요건이 아니라 공제 자체의 요건이기 때문입니다.
- 적용하려는 규정을 먼저 정합니다.일반 비과세, 일시적 2주택, 중과배제, 장특공제를 나누어 검토합니다.
- 그 규정의 기준일을 확정합니다.일반 매매는 원칙적으로 잔금청산일입니다. 잔금 전 소유권이전등기를 했다면 등기접수일을 적용하는 등 예외가 있습니다.
- 기준일 당시의 자료를 모읍니다.지역 지정·해제 고시, 세대별 주택·권리 목록, 계약서와 이체내역, 당시 기준시가 등을 확인합니다.
- 보유·거주·임대 이력과 부칙을 대조합니다.현재 상태만으로 소급 판단하지 말고, 계약·취득·양도 시기에 따른 적용례와 경과조치를 확인합니다.
근거: [11]
양도소득세 판단 기준시점
— 포스트 작성 시 확인한 법령·시행령·참고자료
2026년 10월 21일 작성한 “양도소득세, 취득 당시와 양도 당시 중 언제의 현황을 볼까?” 포스트의 근거자료입니다. 소득세법·시행령 조문을 비과세·중과·특례 순으로, 개정령과 참고자료를 따로 정리했습니다. 개별 판례·조세심판원 결정례는 반영하지 않았습니다. 조문 요지는 검토일 기준이므로 실제 거래에 적용할 때는 해당 시점의 연혁을 확인하세요. 카드 앞의 [번호]는 다른 탭 본문의 “근거: [n]” 표기와 같습니다.
양도일 현재 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상(제8항제2호 거주자는 3년)이어야 합니다. 취득 당시 조정대상지역의 주택은 여기에 더해 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 거주·보유기간 제한이 면제되는 경우로 제1호(임대주택 5년 이상 거주), 제2호(수용, 해외이주, 국외 취학·근무 출국), 제3호(1년 이상 거주 후 부득이한 사유로 양도), 제5호(조정대상지역 공고 전 매매계약·계약금 지급, 계약금 지급일 현재 무주택)가 있습니다. 제5항은 비주택을 주택으로 쓴 경우의 보유기간 기산(사실상 주거용 사용일), 제6항은 거주기간(주민등록 전입일부터 전출일), 제8항은 기간 통산을 정합니다.
제1항 일시적 2주택: 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고 처분기한 안에 종전주택을 양도합니다. 처분기한은 신규주택 취득일 현재 종전·신규주택이 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖의 경우 3년입니다. 제2항 상속주택과 일반주택, 제4항 동거봉양 합가(합가일부터 10년 내 먼저 양도), 제5항 혼인 합가(혼인일부터 10년 내 먼저 양도), 제20항 이하 장기임대주택(등록)과 거주주택 특례(거주주택 2년 거주, 임대료 증가율 5% 이하 등)를 정합니다.
상속주택 특례의 일반주택 범위(상속개시 당시 보유 주택이 원칙, 2013.2.14. 이전 취득분 예외)는 2차 자료의 설명이므로 원문 대조가 필요합니다.
1주택자가 요건을 갖춘 상생임대주택을 양도하면 거주기간 제한을 받지 않습니다. 요건은 직전임대차 1년 6개월 이상, 상생임대차 2년 이상, 직전임대차 대비 임대료 증가율 5% 이하이며, 상생임대차계약을 2021.12.20.~2026.12.31. 사이에 체결하고 임대를 개시해야 합니다. 양도기한은 임대기간 종료일부터 1년이 되는 날과 2029.12.31. 중 빠른 날이고, 2026.12.31. 이전에 임대기간이 끝나는 경우는 2027.12.31.까지입니다. 과세표준 신고기한까지 특례적용신고서를 제출합니다.
국가법령정보센터에서 보기 ↗제2항 장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상 자산이 대상이며, 미등기양도자산과 제104조제7항 각 호의 자산은 제외합니다. 1세대 1주택은 보유기간별·거주기간별 공제율을 합산하는 표 2를 적용합니다. 제4항 보유기간은 취득일부터 양도일까지입니다. 제5항·제6항(2023.12.31. 신설)은 비주택을 주택으로 쓴 경우 비주택 보유기간과 주택 보유기간을 나누어 계산하고, 주택 보유기간은 사실상 주거용 사용일부터 기산합니다.
제1항은 3주택 이상 판정에서 제외되는 주택을 정합니다. 제1호 수도권·광역시·특별자치시 밖 지방 저가주택(기준시가 3억원 이하, 양도 당시). 제2호 장기임대주택(가~자목)은 기준시가 요건의 시점이 임대개시일(가·다·마·바·아·자목)과 취득 당시(나·라목)로 나뉩니다. 제11호 조정대상지역 공고일 이전에 양도 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 증빙되는 주택. 제11항(신설) 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도기한은 2027.12.31.이며, 임대의무기간 종료·신규 조정대상지역 지정·정비사업 인가 등에 따른 연장 규정이 있습니다.
제1항 본문은 1호·12호 해당 주택을 주택 수 계산에서도 제외합니다. 제1호 지방 저가주택(양도 당시 3억원 이하). 제3호 취학·근무상 형편·질병 요양 등으로 취득한 주택(취득 당시 기준시가 3억원 이하, 취득 후 1년 이상 거주, 사유 해소일부터 3년 이내). 제9호 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택(정비구역·사업시행구역 등 예외). 제11호 지정 전 매도계약. 제12호의2 보유기간 2년 이상 주택: 2026.5.9.까지 양도하거나, 토지거래허가 대상은 2026.5.9.까지 허가를 신청·허가받아 계약금 수령이 증빙되고 계약일부터 4개월(표의 지역은 6개월) 이내 양도해야 합니다(계약이 5.10. 이후면 2026.9.9., 표의 지역은 2026.11.9.까지). 허가 비대상은 2026.5.9.까지 매매계약·계약금 수령이 증빙되어야 합니다.
제155조제1항 일시적 2주택 처분기한을 종전·신규주택이 모두 조정대상지역이면 2년으로 단축. 제155조의3 상생임대주택 양도기한 신설. 제167조의3 조정대상지역 매입임대 아파트 중과배제 양도기한(제11항 신설, 2027.12.31.). 제167조의3①12호나목 수도권 밖 준공 후 미분양주택 기준일을 2026.12.31.에서 2027.12.31.로 연장. 부칙 제1조는 시행일, 제2조는 일시적 2주택 적용례(2026.8.4. 이후 취득, 시행 후 양도)입니다.
개정문·부칙 보기 ↗다주택자 양도소득세 중과세율 적용 유예가 2026.5.9.에 종료됨을 반영하고, 토지거래허가를 신청한 경우로 중과 배제 대상을 확대했습니다(개정이유 요약 기준).
개정이유 보기 ↗유예 기간은 2022.5.10.~2026.5.9.입니다. 토지거래허가 대상은 허가를 받은 뒤 계약을 맺고 계약일부터 4개월(최장 2026.9.9.), 2025.10.16. 신규 지정 지역은 6개월(2026.11.9.) 이내에 양도해야 합니다. 허가 비대상은 2026.5.9. 전 계약과 계약금 수령 증빙이 필요하고, 사전 합의서는 계약으로 보지 않습니다.
정책브리핑에서 보기 ↗일시적 2주택 3→2년, 매입임대 아파트와 상생임대의 양도기한 등 제36737호의 내용을 공포 전에 보도한 기사입니다. 개정령 원문과 다를 수 있으므로 부칙은 개정문으로 확인합니다.
기사 보기 ↗법률 개정이 필요한 항목으로 장기보유특별공제 이원화·1주택 거주공제 전환(2028년 양도분), 양도소득 기본공제 확대(2027년 양도분), 고령 1주택자 한시감면, 다주택 중과 한시 완화(2주택 +20%p→2027년 +5%p·2028년 +10%p, 3주택 이상 +30%p→+10%p·+15%p, 2029년 원상복귀)가 소개됩니다. 시행령 사항이던 일시적 2주택·매입임대·상생임대는 제36737호로 시행되었습니다.
본문 근거 목록 [12]에 있으나 본문에서 인용되지 않은 자료입니다. 이번 검토에서 내용을 열람하지 못했습니다.
정책브리핑에서 보기 ↗본문 ②에서 2017.8.2. 이전 취득분·일정 무주택자의 종전 계약분에 거주요건을 일률 적용하지 않는다는 설명의 근거로 인용했습니다.
국세법령정보시스템에서 보기 ↗본문 ③에서 공동소유 주택의 고가주택 여부를 개인 지분대금만으로 판정하지 않는다는 설명의 근거로 인용했습니다.
국세법령정보시스템에서 보기 ↗반갑습니다^^
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