아버지가 아들에게 아파트를 팔았을 때,
국세청은 언제까지 시가를 다툴 수 있을까
부당행위계산부인 «3개월의 벽»과, 그와 별개로 열려 있는 증여세의 문
父가 시가 8억원 상당의 아파트를 子에게 양도했습니다. 양도 당시 인근에 유사매매사례가액을 찾을 수 없어, 보충적 평가방법에 따른 기준시가로 양도가액을 신고했습니다. 문제는 그 다음입니다. 국세청이 나중에 감정평가를 의뢰해서 실제 시가를 확인하면, 그때 가서 양도소득세를 다시 물릴 수 있을까요? 그리고 별도로 증여세 문제는 없을까요? 실제 상담에서 자주 나오는 이 질문을 하나씩 풀어보겠습니다.
소득세법 §101, 시행령 §167는 특수관계인간 거래에서 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 또는 3억원 이상이면 부당행위계산을 부인하도록 하고 있습니다. 이때 시가는 상속세및증여세법(이하 «상증세법»)의 평가 규정을 준용합니다.
다만 소득세법 시행령 §167⑤은 상증세법 시행령 §49①의 «전후 6개월(증여는 전 6개월·후 3개월)»이라는 문구를, «양도일 또는 취득일 전후 각 3개월»로 명시적으로 바꿔서 준용합니다. 그리고 이 치환은 딱 여기까지입니다. 평가기간 밖의 매매·감정가액을 시가로 확장 인정하는 상증세법의 단서 조항(2년 이내 소급, 또는 법정결정기한까지 사후감정)은 준용 대상에 포함되어 있지 않습니다.
«양도소득 부당행위계산에서의 시가로 보는 감정가액이란 양도일 전후 3개월 이내 감정평가서가 작성된 것만을 의미하고, … 3개월의 기간을 지나서 감정된 소급감정가액은 그것이 아무리 정당하게 평가된 가액이라 하더라도 국민생활의 법적안정성이나 예측가능성을 해치게 할 수 있어 시가로 볼 수 없다.»
양도일 전후 3개월(예정신고를 한 경우에는 «양도일 전 3개월 ~ 신고일») 이내에 확인되는 매매사례가액이나 감정가액이 없다면, 그 이후 과세관청이 별도로 감정을 의뢰하더라도 이를 근거로 양도소득세를 재경정할 수 없습니다. 신고가액(기준시가)이 그대로 확정됩니다.
이 비대칭은 입법 실수가 아니라, 세목의 확정방식 차이를 반영한 설계입니다.
납세자의 신고 그 자체로 세액이 즉시 확정됩니다.
정부의 «결정» 절차 자체가 없어, 상증세법 특유의 «법정결정기한» 개념이 대응할 자리가 없습니다.
신고 후 언제든 뒤집힐 수 있다면 법적안정성이 크게 흔들립니다.
납세자 신고는 협력의무일 뿐, 정부의 «결정»으로 세액이 확정됩니다.
결정 전까지 조사·검증할 시간(법정결정기한: 상속 9개월·증여 6개월)이 제도적으로 내재되어 있습니다.
그래서 사후 소급감정을 통한 시가 확인이 폭넓게 허용됩니다.
여기서 실무자들이 자주 놓치는 지점이 나옵니다. 양도소득세 부당행위계산부인이 3개월 요건 미비로 불성립하더라도, 이것이 «신고가액이 진짜 시가였다»는 사실을 확정하는 것은 아닙니다. 시가에 관한 증거능력이 3개월로 제한되어 있어 재경정이라는 법률효과가 발동하지 못한 것뿐이지, 실체적 시가 자체가 확정된 게 아니라는 뜻입니다.
그리고 저가양수에 따른 이익의 증여(상증세법 §35)는 소득세법 시행령 §167⑤의 좁은 치환 규정과 완전히 무관한, 독립된 제도입니다. §35는 상증세법 원본 조문을 그대로 적용받으므로, 평가기간 밖의 사후 소급감정 조항이 그대로 살아있습니다. 게다가 증여세는 정부부과방식 세목이라 법정결정기한(신고기한부터 6개월)이 실제로 존재합니다.
| 구분 | 평가기간(원칙) | 사후 소급감정 |
|---|---|---|
| 양도소득세 | 양도일 전후 각 3개월 | 불허 — 확장 규정이 준용되지 않음 |
| 증여세 | 증여일 전 6개월·후 3개월 | 허용 — 2년 이내 또는 법정결정기한까지, 평가심의위원회 심의 |
저가양도에 따라 양도인에게 부당행위계산부인으로 양도소득세를, 양수인에게 증여세를 각각 과세하는 것은 이중과세에 해당하지 않는다고 판시했습니다. 두 제도는 납세의무자도, 법률요건도 다른 별개의 절차입니다.
시가가 사후 감정평가로 확인되었다고 해서 곧바로 증여세가 부과되는 것은 아닙니다. 그 시가와 대가의 차액이 다음 기준 중 하나라도 충족해야 합니다.
· 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상
· 또는 시가와 대가의 차액이 3억원 이상
시가를 8억원으로 가정하면, 증여세 과세를 위한 임계 차액은 Min(8억×30%, 3억) = 2.4억원입니다. 즉 신고한 기준시가가 5.6억원 미만이어야 증여세 과세요건이 성립합니다.
서울·경기권 아파트 기준시가가 통상 시가의 60~80% 수준임을 감안하면, 이 문턱을 넘는지 여부가 실제 과세 성립의 분수령이 됩니다. 만약 기준시가가 5.6억원을 넘는다면, 사후에 감정평가가 나오더라도 증여세 과세요건 자체가 성립하지 않아 양도세·증여세 모두 과세되지 않고 신고 내용대로 확정됩니다.
양도소득세 — 양도일 전후 3개월(예정신고 시 전 3개월~신고일) 이내에 확인되는 시가가 없으면, 이후 과세관청이 감정을 의뢰해도 부당행위계산부인으로 재경정할 수 없습니다.
증여세 — 양도세와 별개로, 법정결정기한(증여세 신고기한부터 6개월)까지 사후 소급감정을 통해 시가를 확인할 수 있습니다. 다만 그 차액이 시가의 30% 또는 3억원 기준을 넘어야 실제로 과세됩니다.
결국 특수관계자간 저가양도는 «양도세만 보고» 안심할 문제가 아니라, 증여세 임계값까지 함께 점검해야 온전한 리스크 진단이 됩니다.
1. 신고 전, 기준시가와 추정 시가의 차액이 30%/3억원 기준에 근접하는지 미리 계산해볼 것
2. 임계값 초과가 우려되면, 신고 전 정식 감정평가를 통해 가액을 명확히 정하는 것도 방법
3. 특수관계자간 거래는 계약서·대금 지급 내역 등 실제 대가 지급 사실을 명확히 남겨둘 것
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반갑습니다^^
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