거짓계약서 관련 세법상 불이익
거짓계약서는 비과세 적용 불가
장기보유특별공제 배제
가산세 및 추징 가능
거짓계약서(업다운 계약서) 작성 시
양도소득세 비과세·감면을 받을 수 없습니다
소득세법 제91조 · 조세특례제한법 제129조 · 거래당사자 양측 모두 해당
통상적으로 업다운(Up & Down) 계약서라 불리는 것으로, 실제 거래한 금액보다 계약서상 기재금액을 올리거나 낮추어 기재한 거짓계약서에 근거하여 양도소득세를 신고한 경우에는 양도소득세 관련 비과세 및 감면 규정의 적용을 받을 수 없습니다.
1세대1주택 비과세 대상 양도자가 작성한 업다운계약서, 8년자경 농지감면 및 농지대토에 따른 감면 대상자가 작성한 업다운계약서의 경우 각각 소득세법 및 조세특례제한법에서 규정하고 있는 비과세 및 감면 규정을 적용받을 수 없습니다.
아울러 취득세 관련 지자체 근거법령인 부동산거래신고등에 관한 법률 제28조에 의거하여 확인된 실지거래 금액의 5% 이하에 해당하는 과태료 부과 처분도 받게 됩니다.
– min( 비과세 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 양도소득 산출세액,
매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 ) ※ 소득세법 제91조 제2항 제1호
– min( 해당 감면세액,
매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 ) ※ 소득세법 제91조 제2항 제2호
위 산식에 따르면, 거짓 기재된 금액(업·다운 금액)이 극히 경미한 경우를 제외하고는 거의 대부분의 비과세·감면 세액이 전액 추징 대상이 됩니다.
즉, 업다운 금액이 조금이라도 있으면 비과세·감면 혜택 전부가 날아간다고 보시면 됩니다.
업다운 계약서는 양도자와 양수자라는 양 당사자 간 계약인 바, 일방 또는 쌍방의 이해관계에 따라 거짓계약서가 작성되었는지 여부에 불문하고, 양도자든 양수자든 양도소득세 계산 대상이 되었을 때 동 규정에 따른 비과세 및 감면의 배제 대상이라는 불이익을 받게 됩니다. 신고불성실가산세(40%) 및 납부불성실가산세도 별도로 부과됩니다.
비과세·감면 배제 → 세액 전액 추징
신고불성실가산세 40% + 납부불성실가산세 별도 부과
과태료: 실거래가액의 5% 이하
추후 해당 부동산 양도 시 거짓계약서에 의한 양도신고로 비과세·감면 배제 적용
신고불성실가산세 40% + 납부불성실가산세 별도 부과
과태료: 실거래가액의 5% 이하
따라서 거짓계약서를 작성하여 양도신고한 양도자뿐만 아니라, 양수자의 경우에도 추후 거짓계약서에 의한 양도신고 시 동 규정에 의한 비과세 및 감면 배제의 불이익 처분을 받게 됩니다.
① 제104조제3항에서 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 이 법 또는 이 법 외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다.
② 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다.
① 「소득세법」 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 「소득세법」 제91조제2항에 따라 이 법에 따른 양도소득세의 비과세 및 감면을 제한한다. <신설 2010.12.27>
② 「소득세법」 제104조제3항에 따른 미등기양도자산에 대해서는 양도소득세의 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니한다. <개정 2010.12.27>
이 규정은 비과세 및 감면에 해당하여 양도소득세의 부담이 없거나 적은 양도자와, 취득가액에 따른 취득세 및 추후 양도소득세 감소를 도모하려는 양수자의 이해관계가 합치하여 사실과 다른 거짓계약서를 작성·신고하는 행위를 제한하려는 제재 규정입니다.
현실적으로 빈번하게 발생하는 1세대1주택 비과세 대상자의 경우 특히 유의하여야 합니다. 비과세인 상태에서 양수자의 요청으로 다운계약서를 써줬다가, 비과세 혜택이 전액 박탈되고 가산세까지 부담하는 사례가 적지 않습니다.
업다운 계약서는 단기적 이익처럼 보이지만, 양 당사자 모두에게 비과세·감면 배제 + 가산세 40% + 과태료라는 삼중 제재가 돌아옵니다.