양도소득세 계산,
필요경비를 얼마나 공제받을 수 있을까?
양도소득세는 양도가액 − 필요경비 − 장기보유특별공제 − 기본공제 순으로 과세표준을 산출합니다. 따라서 필요경비를 얼마나 인정받느냐가 세 부담에 직결됩니다. 아는 만큼 절세가 가능한 영역이므로, 공제 가능한 항목과 그 기준을 정확히 이해해 두는 것이 중요합니다.
취득 당시 실지거래가액을 알 수 있는 경우
매매계약서, 금융거래 내역 등으로 취득가액이 확인되는 경우에는 아래 세 가지를 합산한 금액이 필요경비가 됩니다 (소득세법 제97조 제1항).
취득가액 (소득세법 시행령 제89조)
단순히 매입 대금만이 아니라, 취득에 필수적으로 수반된 모든 지출이 포함됩니다.
- 1매입가액(계약상 거래대금)
- 2취득세 · 등록면허세
- 3법무사 수수료
- 4부동산 중개수수료
- 5변호사 비용 (취득 관련 쟁송·화해 소요 비용 포함)
- 6매수자가 부담한 양도소득세 (약정에 의한 경우)
- 7당사자 간 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 가산된 이자상당액
※ 지급기일 지연으로 인한 이자는 제외
- 1원재료비 · 노무비 · 운임 · 하역비
- 2보험료 · 수수료
- 3공과금 (취득세 · 등록면허세 포함)
- 4설치비 기타 부대비용
자본적 지출액 (소득세법 시행령 제163조 제3항)
보유 기간 중 해당 자산의 가치를 실질적으로 높이거나 내용연수를 연장시키기 위해 지출한 비용입니다. 단순 유지·보수 성격의 수익적 지출과 명확히 구분됩니다.
용도변경을 위한 개조, 엘리베이터·냉난방장치 설치, 피난시설 설치, 재해로 인한 복구공사, 개량·확장·증설
예시개발부담금, 재건축부담금, 수익자부담금, 토지장애 철거비, 도로시설비, 사방사업비 등
도배·장판 교체, 가구·가전 교체, 단순 내장공사, 외벽 도색, 소모품 교체 등
선택적으로 지출하거나, 자산 자체의 가치 상승이 아닌 거주 편의를 위한 지출은 필요경비로 인정되지 않습니다.
양도비 (소득세법 시행령 제163조 제5항)
자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서, 양도 행위에 필수적으로 수반되는 다음 항목들이 해당합니다.
- 1증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
- 2양도소득세 과세표준 신고서 작성비용, 계약서 작성비용
- 3공증비용, 인지대, 소개비
- 4매매계약에 따른 인도의무 이행을 위한 명도비용 (양도자 부담)
- 5부동산 중개수수료 (기획재정부령으로 정하는 비용)
- 6국민주택채권·토지개발채권 매각차손
- 7법률 컨설팅 비용 (양도를 위한 것으로 한정)
취득 당시 실지거래가액을 알 수 없는 경우
오래된 자산이나 계약서 분실 등으로 취득가액 확인이 불가능한 경우에는 대체 취득가액과 필요경비 개산공제로 처리합니다.
| 구분 | 인정 방법 | 비고 |
|---|---|---|
| 취득가액 | ① 매매사례가액 ② 감정가액 ③ 환산취득가액 |
위 순서로 적용 (확인 가능한 것부터) |
| 기타 필요경비 | 필요경비 개산공제액 | 시행령 §163 ⑥ 규정에 따라 기준시가의 일정 비율로 공제 |
취득가액을 알 수 없더라도 기준시가 비율을 이용해 역산하는 방식으로, 개산공제와 함께 적용됩니다.
감가상각비 산입액은 차감
보유 기간 중 해당 자산에 대한 감가상각비를 사업소득 필요경비로 이미 공제한 적이 있다면, 그 금액만큼은 취득가액에서 빼고 양도소득 필요경비를 계산합니다. 같은 비용을 두 번 공제하는 것을 방지하는 규정입니다 (소득세법 제97조 제3항).
관련 법령
- 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
- 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】
- 소득세법 시행령 제163조 제3항 【자본적 지출액】
- 소득세법 시행령 제163조 제5항 【양도비】
- 소득세법 시행령 제163조 제6항 【필요경비 개산공제】
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