부동산·가업상속·비과세감면이 이렇게 바뀝니다
종부세는 ‘주택가액’ 기준으로, 양도세 장특공제는 ‘거주기간’ 중심으로 — 부동산세제 대개편 총정리
지난 8월 3일 재정경제부가 발표한 「2026년 세제개편안」은 오랜만에 부동산세제의 큰 틀을 바꾸는 개편으로 평가받고 있습니다. 종합부동산세는 ‘주택 수’ 기준에서 ‘주택가액’ 기준으로 전환되고, 양도소득세 장기보유특별공제는 ‘보유기간’에서 ‘거주기간’ 중심으로 재편됩니다. 여기에 가업상속공제 전면 재설계, 241개 조세지출 항목 중 115개에 대한 대대적인 정비까지 더해져 자산가·다주택자·중소기업 오너 분들이라면 한 번은 꼭 짚고 넘어가야 할 내용들입니다.
이번 글에서는 세제개편안 상세본 중 「3. 공정과세를 위한 조세개혁 추진」 부분 — ① 부동산세제 합리화, ② 가업상속공제 개편, ③ 비과세·감면 정비 — 를 실무자 시각에서 정리했습니다.
정부는 이번 개편의 원칙을 “비거주주택·고가주택은 세부담 정상화, 거주용 1주택은 지속 보호”로 제시했습니다. 다만 급격한 세부담 증가를 막기 위해 대부분의 항목을 2027년부터 2028~2029년까지 단계적으로 시행합니다.
현행 장기보유특별공제가 주택은 ‘장기거주 소득공제’, 주택 외 자산은 ‘장기보유 소득공제’로 명칭과 구조가 나뉩니다. 핵심은 보유기간이 아니라 거주기간을 기준으로 공제율을 산정한다는 점입니다.
| 구분 | ‘27년(현행) | ‘28년 | ‘29년~ |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 거주 연4%＋보유 연4% (10년, 최대 80%) | 거주 연6%＋보유 연2% (10년, 최대 80%) | 거주 연8% (10년, 최대 80%) |
| 다주택자(비조정) | 보유 연2% (15년, 최대 30%) | 보유 연1% 또는 거주 연2% 중 선택 | 거주 연2% (15년, 최대 30%) |
| 공제 한도 | 없음 | 20억원 | 10억원 |
즉 2029년부터는 “20억원 무한 공제”가 사라지고 최대 10억원 한도가 생긴다는 점, 그리고 실제 거주하지 않은 1주택자는 예전보다 공제 혜택이 줄어든다는 점이 실무상 가장 중요한 변화입니다.
📊 장기보유공제 등 실무참고표 클릭 시 요약표 팝업| 항목 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 과세대상 | 1주택자 공시가 12억원 초과 | 1세대1주택 공시가 14억원 초과(그 외는 9억원 유지) |
| 기본공제 | 1주택자 일괄 12억원 | 거주용 1주택 14억원 / 비거주 1주택 9억원 / 그 외 4억원＋(5억원×거주주택비중) |
| 공정시장가액비율 | 전 주택 60% | 1주택·지방1·2주택 ’27년 70% / 3주택자 등 ’27년 70%→’28년 80% |
| 세율체계 | 1·2주택 vs 3주택 이상 이원화 | ‘28년부터 주택가액 기준 단일세율로 전환(과표 6~12억 구간 1.0%→1.3%) |
| 1주택자 세액공제 | 연령공제＋보유공제, 한도 없음 | 보유공제→거주공제 전환, 공제한도 신설(’27년 800만원→’28년 600만원) |
| 세부담 상한 | 직전연도 150% | 200%로 인상 |
재정경제부는 종부세 과세 기준을 주택 수 대신 전체 주택가액과 거주 여부 중심으로 전환한다고 밝혔습니다. 실거주 1주택자는 기본공제가 12억→14억원으로 늘어나는 반면, 같은 1주택이라도 실거주는 14억원, 비거주는 9억원으로 공제가 크게 달라지는 구조여서 “거주하지 않는 고가주택 1채”를 보유한 경우 세부담이 커질 가능성이 높습니다.
※ 종부세 개편은 2027.1.1. 이후 납세의무 성립분부터 순차 적용되며, 3주택자 등 공정시장가액비율 80% 적용은 2028년부터입니다.
- 장기거주 1주택 양도세 기본공제 확대: 10년 이상 거주, 양도가액 30억원 이하 1세대1주택자는 기본공제를 연 250만원 → 연 2,500만원으로 10배 상향
- 고령자 지방이주 특례: 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 ’27년 50%(5억원 한도), ’28년 30%(3억원 한도) 양도세 감면 (5년 내 재수도권 이주 시 추징)
- 지방 세컨드홈 특례 확대: 인구감소지역 외 비수도권 전역으로 대상 지역 확대, 가액기준도 상향(수도권 접경 4억→6억원 등)
- 다주택자 조정대상지역 양도세 중과 한시 완화: 2주택자 +20%p → ’27년 +5%p, ’28년 +10%p / 3주택 이상 +30%p → ’27년 +10%p, ’28년 +15%p
정부는 종합부동산세 개편과 함께 다주택자의 조정지역 양도소득세 중과세를 2028년까지 한시적으로 15~20%로 완화한다고 밝혀, “종부세는 강화하되 다주택자에게 팔 기회는 열어준다”는 정책 의도가 뚜렷합니다.
· 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간: 3년 → 2년 단축 (’26.8.4. 이후 신규 취득분부터, ’26.8.3. 이전 계약분은 종전규정 적용)
· 조정대상지역 매입임대 아파트 양도세 중과배제·장특공제우대: ’27년까지 유지 → ’28년 1/2 축소 → 이후 전면 배제
· 상생임대주택 특례: 신규 적용은 ’26.12.31.로 종료, 기존 계약자는 계약 종료 후 1년 내 양도분만 거주요건(2년) 면제
· 비거주 기간의 거주기간 인정 특례 신설: 취학·전근·질병요양·해외체류·부모봉양 등 부득이한 사유 이사(최장 3년), 재건축·재개발 공사기간의 1/2, 등록임대주택 임대기간(연 2%, 최대 30%) 등을 거주기간으로 인정
· 개인 비사업용 토지 양도세 장기보유특별공제 적용 배제
· 비사업용 토지 양도차익 소득세·법인세 중과세율 10%p 상향 (개인 기본세율+10%p→20%p, 법인 추가과세 10%→20%)
· 종합합산 토지 종부세 최고세율 3%→4% 인상
가업상속공제는 이번 개편안에서 가장 논란이 큰 항목 중 하나입니다. 정부는 “‘가업’ 승계 지원이라는 제도 취지에 맞도록 전면 재설계했다”고 밝혔는데, 실제로는 공제 한도는 대폭 늘리되, 적용 요건은 훨씬 까다롭게 만든 구조입니다.
| 구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| ‘가업’의 정의 | 업종 요건 중심 | “전문 기술·경영상 노하우 보유 기업”으로 신설 (프랜차이즈·부동산임대 위주 소득 기업 등 제외) |
| 대상 업종 | 시행령 위임, 포괄적 | 727개 업종으로 정비, 법률로 상향 입법 (마트·버스택시·주차장·창고업·병원·약국 등 제외) |
| 심사 | 없음 | 민·관 심사위원회 심사·승인 시에만 공제 허용 |
| 경영기간 요건 | 10년 이상 | 30년 이상 (20~30년 경영 시 부족기간만큼 사후관리기간 연장) |
| 사후관리기간 | 5년 | 10년 |
| 토지 공제범위 | 바닥면적의 3~7배 | 수도권 2배·기타 3배로 축소, ㎡당 1,000만원 한도 신설 |
| 공제한도 | 10/20/30년 이상 각 300/400/600억원 | 경영연수×20억원, 최대 1,000억원 |
즉 최대 공제한도는 600억원 → 1,000억원으로 늘었지만, 이를 받으려면 30년 이상 경영해야 하고 상속 후 10년간 업종·지분·고용을 유지해야 합니다.
심사위원회 심사를 거쳐 불가피성이 인정되면 대분류 외 업종 변경도 허용되도록 개선된 점은 긍정적이나, 경영기간을 30년으로 대폭 상향하고 사후관리기간도 10년으로 연장한 부분은 중소기업 현장과는 상당한 괴리가 있어 보완이 필요하다는 입장을 밝혔습니다.
30년 경영 요건은 창업 2세대가 은퇴 시점에도 채우기 쉽지 않은 기간이라, 실제 적용 가능한 기업이 크게 줄어들 수 있다는 우려가 나오는 대목입니다.
- 매도자: 20년 이상 경영, 60세 이상 최대주주, 매출 5천억원 미만 중소·중견기업 요건 충족 시 주식·사업용자산 양도세 20% 감면(한도: 경영연수×연 5천만원)
- 매수자: 동일업종 10년 이상 경영자 또는 5년 이상 재직 임직원이 인수 시 5년간 소득세·법인세 10% 감면(한도 연 5억원)
고령화로 후계자가 없는 중소기업의 제3자 매각(M&A)형 승계를 세제로 뒷받침하려는 취지로, 친족이 아닌 제3자가 가업을 승계받는 경우에도 세제를 지원하는 제도가 새로 마련됩니다.
정부는 전체 241개 조세지출 항목을 전수 검토해 115개(약 48%)를 종료·재정전환·재설계·상시화로 정비했습니다. “일몰이 왔지만 관행적으로 계속 연장되던 제도”를 이번 기회에 정리하겠다는 것입니다.
| 구분 | 건수 | 대표 사례 |
|---|---|---|
| 종료 | 20건 | 하이브리드차 개별소비세 감면, 외국인관광객 숙박 부가세 환급(’27.6.30. 종료), 고용유지 중소기업 과세특례 등 |
| 재정전환 | 17건 | 출산·입양·혼인세액공제 → 재정지원 전환, 전기·수소차 개소세 감면 단계적 축소(’29년 종료), 대중교통 신용카드 추가공제 → 기본공제 일원화 |
| 재설계 | 64건 | 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제(거주요건 추가), 통합고용세액공제(대기업 제외), 외국인근로자 특례세율(19%→21%) |
| 상시화 | 14건 | 벤처투자회사 주식양도차익 비과세, 영농조합법인 과세특례, 주택청약종합저축 소득공제 등 |
특히 눈에 띄는 것은 출산·입양세액공제와 혼인세액공제의 재정전환입니다. 소득세 세액공제를 폐지하고 재정지원(현금성 지원)으로 바꾸는 것인데, 소득이 낮아 세액공제 혜택을 온전히 받지 못했던 가구까지 지원 대상에 포함시켜 소득재분배 효과를 높이기 위한 조치로 풀이됩니다.
전기차·수소차 개별소비세 감면도 2027년부터 한도가 단계적으로 축소되어 2029년에는 완전히 종료되고, 그만큼을 재정보조금 방식으로 전환할 예정입니다. 자동차 구매를 앞둔 고객이라면 이 부분은 미리 안내해드릴 필요가 있어 보입니다.
| 일정 | 내용 |
|---|---|
| 2026.8.3.(월) | 2026년 세제개편안 발표 |
| 2026.8.4.~8.20. | 입법예고 (관세법은 8.4~8.11) |
| 2026.8.27.(목) | 차관회의 |
| 2026.9.1.(화) | 국무회의 |
| 2026.9.3.(목) 이전 | 정기국회 제출 |
개정 대상 법률은 국세기본법·국세징수법·소득세법·법인세법·상속세및증여세법·부가가치세법·조세특례제한법·종합부동산세법· 국제조세조정에관한법률·농어촌특별세법·관세법 등 총 11개 법률이며, 정기국회 심의 과정에서 세부 내용이 조정될 수 있습니다.
다주택자이면서 조정대상지역 주택 매도를 고민 중이라면, 양도세 중과 한시완화(’27~’28년) 창을 활용할지 검토가 필요합니다.
종부세 부담이 커지는 비거주 1주택·3주택 이상 보유자는 공정시장가액비율 인상 시점(’27·’28년)을 감안한 보유세 시뮬레이션이 필요합니다.
가업승계를 계획 중인 법인은 30년 경영요건 도달 여부, 727개 업종 포함 여부를 지금부터 점검해두시는 것이 좋습니다.
개별 상황에 따라 유불리가 크게 달라지므로, 구체적인 세부담 시뮬레이션은 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.
반갑습니다^^
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