일시적 2주택 특례기간, 3년에서
2년으로 짧아집니다 (2026.10.1 시행 예정)
조정대상지역 갈아타기 계획이 있다면 취득일과 양도일 확인이 먼저입니다.
2026년 8월 3일, 기획재정부가 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다. 종합부동산세·양도소득세 전반을 손보는 큰 개편이지만, 그중에서도 시행 시점이 가장 이른 항목이 하나 있습니다. 조정대상지역 내에서 갈아타기(일시적 2주택)를 할 때 적용되는 비과세·특례 기간이 3년에서 2년으로 줄어드는 조항입니다. 부동산세제 대부분이 2027~2029년에 걸쳐 단계 시행되는 것과 달리, 이 항목은 2026년 10월 1일부터 곧바로 적용될 예정이라 지금 계약을 앞둔 분들이라면 미리 짚어볼 필요가 있습니다.
현재는 1주택자가 조정대상지역 내 주택을 새로 취득해 일시적 2주택이 되더라도, 3년 이내에 종전주택을 양도하면 양도소득세 비과세와 종합부동산세 1세대 1주택 특례를 그대로 적용받습니다. 개정안은 이 기간을 2년으로 단축합니다.
| 구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 특례 인정기간 | 3년 | 2년 |
| 적용 대상 | 조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 새로 취득한 경우 | |
| 적용 세목 | 양도소득세 비과세 특례 + 종합부동산세 1세대 1주택 특례 | |
① 신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득하고, 시행일(2026.10.1) 이후 종전주택을 양도하는 경우 → 개정 규정(2년) 적용
② 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나, 그 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 → 종전 규정(3년) 그대로 적용
즉 이미 계약금까지 지급하고 계약을 마친 분들은 종전 3년 기준이 그대로 유지되므로 당장 서두를 이유가 없습니다. 반면 앞으로 조정대상지역 내에서 신규주택 취득을 계획 중이라면, 취득 시점에 따라 종전주택을 팔 수 있는 기한이 1년 짧아진다는 점을 미리 인지하고 자금계획을 세워야 합니다.
같은 개편안에는 정반대 방향의 조치도 함께 담겨 있습니다. 종부세 부담이 커지는 데 따른 매도 기회를 열어주기 위해, 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택의 양도세 중과세율을 2027~2028년 한시적으로 낮추는 방안입니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|---|
| 2주택자 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상자 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
2026년 중 이미 중과를 적용받아 양도한 건도 이 한시완화 대상에 포함됩니다. 다주택 고객 상담 시에는 일시적 2주택 특례기간 단축(매도 기한 압박)과 중과세율 한시완화(매도 유인)가 동시에 움직인다는 점을 함께 안내하는 것이 좋습니다.
1. 신규주택 취득일이 2026.8.4 이후인지, 계약금 지급이 2026.8.3 이전인지부터 확인 — 적용 규정이 갈립니다.
2. 조정대상지역 여부는 개편안과 별개로 수시 변동되므로 취득·양도 시점 기준 지정 현황을 각각 따로 확인해야 합니다.
3. 아직 국회 통과 전 정부안 단계이므로, 실행 시점이 급하지 않은 고객에게는 9월 정기국회 제출 이후 확정 내용을 다시 안내하는 것이 안전합니다.
조정대상지역 일시적 2주택 특례기간이 3년에서 2년으로 단축되는 개정안이 2026.10.1 시행을 목표로 진행 중입니다.
2026.8.3 이전 취득 또는 계약금 지급분은 종전 3년 규정이 그대로 유지됩니다.
같은 시기 다주택자 조정대상지역 양도세 중과는 2027~2028년 한시 완화되어, 매도 관련 의사결정 시 두 조치를 함께 검토해야 합니다.
본 개편안은 아직 국회 통과 전 정부안이므로 최종 확정 여부는 계속 확인이 필요합니다.
반갑습니다^^
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