2주택자가 신규주택 취득 후 사후적으로 일시적 1세대2주택 비과세 요건 충족시의 판단

설명을 위해 A·B·C 세 채로 나누어 보겠습니다. (실제 의뢰인 사례가 아닌 일반화한 예시입니다.)

• A, B 보유 (2주택) — 이미 2주택 상태
• C 취득 — 이때 세대는 3주택이 됨
• A 양도 (과세) — 남은 주택은 B, C (2주택)
• B 양도 — C 취득일로부터 3년 이내. 이 B 양도가 비과세인가?

쟁점은 “일시적 2주택인지를 언제 기준으로 판단하느냐”입니다. 양도하는 때(B 양도 시점)를 보면 B·C 두 채라 일시적 2주택처럼 보입니다. 반면 새 집(C)을 취득한 때를 보면 그때 이미 A·B 두 채가 있었으니 ‘1주택자가 새 집을 사서 일시적으로 2주택이 된 경우’가 아닙니다.

이 입장의 논리는 단순합니다. 일시적 2주택 여부를 종전 주택을 양도하는 시점의 세대 보유 상태로 판단하므로, 앞서 한 채를 팔아 B·C 두 채만 남았다면 그 두 채에 제155조 제1항의 요건(1년 경과, 3년 이내)을 적용해 보겠다는 것입니다. 이른바 ‘일시적 3주택’ 비과세 실무가 이 해석 위에 서 있었습니다.

표의 회신은 모두 국세법령정보시스템 회신 원문으로 확인했습니다. 1241 원문의 ‘관련 예규’란에는 같은 문구의 회신(서면4팀-374, 2008.2.13., 서면4팀-1760, 2005.9.27.)이 인용되어 있어, 양도시점 기준 해석이 2005년 무렵부터 반복된 것으로 보입니다. 이 글에서 결론의 근거는 아래 ③의 대법원 판결문이고, 예규는 “종전 입장이 어떠했는가”를 설명하는 용도입니다. 이 회신들은 모두 구 조문 하에서 나온 해석이며, 판결(2025.2.13.) 이후 변경·폐기되었는지는 확인하지 못했습니다.

또한 184·5934의 사실관계(2주택 보유 중 세 번째 주택 취득 → 1채 양도 → 남은 2채 중 한 채 양도)는 판결 사안(㉠㉡㉢)과 같은 구조입니다. 그런데도 예규는 비과세, 판결은 과세로 결론이 갈린 셈입니다.

판결 사안은 2021년에 양도가 이루어진 건입니다. 당시에는 시행령 제154조 제5항 단서(2주택 이상 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다는 취지, 이른바 ‘최종 1주택’ 규정)가 있었고, 기획재정부도 2021.11.2. 회신(재산세제과-953[12])으로 3주택 중 1채를 양도한 뒤 남은 일시적 2주택의 보유기간 기산일을 해석했습니다(제155조 제1항의 일시적 2주택에 해당하는 경우를 전제로, 사례별로 B주택의 기산일을 B 취득일 또는 A 양도일로 판단). 이 단서는 현행 제154조 제5항에는 없으며(2022.5.31. 개정, 현행 원문 확인) 적용 시기는 2022.5.10. 이후로 소개되고 있어,[2] 판결의 적용 범위를 어떻게 볼 것인가가 실무상 다툼의 불씨가 됩니다. (아래 ④ 참조)

• 2015.12.7. ㉠주택 취득
• 2017.4.20. ㉡주택 취득 (2주택)
• 2019.4.19. ㉢주택 취득 → 1세대 3주택
• 2021.1.13. ㉠주택 양도 → 다시 2주택
• 2021.11.26. ㉡주택 양도 — 원고들은 “㉢이 ㉡의 대체주택이므로 일시적 2주택 비과세”로 보고 신고하지 않았고, 과세관청이 양도세를 부과하자 취소를 구함

• 원심(부산고법)도 같은 이유로 처분이 적법하다고 판단했고, 대법원은 이를 정당하다고 보았습니다.
• 원고들의 신뢰보호원칙 위배 주장(보유기간 기산일 관련)은, 원심이 “설령 특례를 적용할 수 있다고 보더라도 받아들일 수 없다”고 한 가정적 판단이라서, 핵심 판단이 정당한 이상 대법원이 따로 판단하지 않았습니다.
• 일부 판례평석은 이 판결이 과세당국의 유권해석과 다른 판단이라는 점, 입법취지와 구체적 타당성이 충분히 고려되었는지는 아쉽다는 점을 지적합니다.[14]

실무 경향은 그럴 수 있습니다. 그러나 법적으로 단정할 수는 없습니다.

• 예규(유권해석)는 행정 내부 지침이어서 법원을 구속하지 않습니다. 대법원은 2026.3.12. 선고 2024두54560 판결[8]에서 국세청 기본통칙이 “과세관청 내부에서 세법의 해석기준 및 집행기준을 시달한 행정규칙에 불과하고 법원이나 국민을 기속하는 효력이 없다”는 취지를 다시 확인했습니다. 예규도 같은 행정 해석의 범주로 보는 것이 일반적입니다.
• 2024두55426 사건이 바로 그 사례입니다. 과세관청은 기존 해석과 다른 근거(신규 주택 취득 당시 이미 2주택)로 처분을 유지했고, 법원이 이를 받아들였습니다.
• 판결 이후 예규를 폐기·변경했다는 자료는 확인하지 못했습니다. 다만 조사·결정 단계에서 과세관청이 판결 취지를 따를 가능성을 배제하기 어렵습니다.

제한 해석은 판결문 자체가 아니라 칼럼 필자의 의견입니다. 판결 이유는 ‘제155조 제1항 제1호의 문언이 무엇을 전제하는가’에 있고, 단서 규정은 판단의 핵심 논거로 나타나지 않습니다. 따라서 제한 해석을 근거로 비과세 신고를 하는 것은 위험 부담이 있다고 보는 것이 안전합니다.

이 개정은 ‘얼마 안에 팔아야 하는가’(기간)를 바꾼 것이고, 본문 ③의 판결은 ‘애초에 일시적 2주택에 해당하는가’(자격)를 다룹니다. 두 문제는 별개이므로, 3주택자는 자격 단계에서 막히면 기간을 따질 필요가 없고, 1주택자가 조정대상지역에서 갈아탈 때는 기간 단축을 반드시 확인해야 합니다.

주택과 분양권을 함께 보유한 경우는 시행령 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)[4]이 별도로 적용됩니다. 판단 시 다음을 유의하세요.

• 2021.1.1. 이후 취득한 분양권은 양도세에서 주택 수에 포함됩니다.
• 분양권의 보유 시작 시점은 청약 당첨일이 아니라 분양계약일이라는 것이 대법원 2026.3.12. 선고 2024두54560 판결(중과세율 적용 판단 사안)[8]의 입장입니다.
• 제156조의3 제2항은 분양권 취득일부터 3년 이내 종전 주택 양도를 요건으로 하며, 제155조 제1항과 달리 2026.9.30. 개정 표시가 없어 2년 단축이 적용되지 않는 것으로 보입니다(현행 원문 기준, 부칙 미대조).[4]
• 제2항도 “국내에 1주택을 소유한 1세대”가 분양권을 취득한 경우를 전제로 한 문언이므로, 2주택 세대가 분양권을 취득한 경우에 판결의 논리가 미칠 수 있는지 검토가 필요합니다.
• 제156조의3 사안에서 ‘취득 당시 이미 2주택’인 경우를 직접 다룬 대법원 판결이나 국세청 최신 회신은 이번 검색에서 확인하지 못했습니다. 개별 사안은 사전답변으로 확인하시길 권합니다.