신축주책 환산취득가액 적용시 가산세

1이 가산세의 핵심은 무엇인가

건물을 신축하거나 일정 규모 이상으로 증축한 후 5년 이내에 양도하면서 실제 취득가액 대신 환산취득가액 또는 감정가액을 적용할 경우, 그 취득가액의 5%를 양도소득세 결정세액에 가산세로 추가 부담해야 합니다.

특히 주목할 점은 납부할 양도소득세가 전혀 없는 경우에도 이 가산세는 별도로 부과된다는 것입니다. 실무에서는 “비과세인데 가산세가 웬 말이냐”라는 반응이 나오기도 하는데, 조문 제2항이 바로 이를 명확히 규정하고 있습니다.

21세대1주택 고가주택의 경우 — 비과세 부분에도 가산세가 붙는가

12억원을 초과하는 고가주택은 1세대1주택 비과세 적용 시 초과분에 대해서만 양도소득세를 과세합니다. 그렇다면 환산취득가액 가산세도 과세 부분의 환산가액에만 적용되는 것일까요?

법원은 취득 후 5년 이내이므로 실제 취득가액 확인이 가능함에도 불구하고 환산가액을 선택한 행위에 일정한 조세 회피적 성격이 있다고 보았습니다. 또한 가산세 적용 시 비과세 해당분과 과세분을 구분하여 적용하라는 명시적 규정이 없다는 점도 근거로 작용하였습니다.

3겸용주택의 경우 — 2022.1.1 시행령 개정 이후

2022.1.1.부터 소득세법 시행령 제160조 제1항이 개정되면서, 고가주택(12억원 초과)에 해당하는 겸용주택에 대해 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않고 별도로 양도소득세를 계산합니다.

한편, 고가주택 해당 여부의 판정 기준도 비과세 여부에 따라 달라집니다.

4가산세 적용 여부 — 유형별 요약