조정대상지역 내 주택 상속
거주기간 2년의 제한을 적용받음
상속에 의한 취득이더라도 취득시 조정지역 여부가 중요
피상속인과 거주한 상속인의 경우 상속개시전 기간 통산 가능
조정대상지역 지정 후 상속받은 주택,
거주요건이 적용될까요?
소득세법 시행령 제154조 · 보유·거주기간 예외 · 상속주택 거주기간 통산
주택을 조정대상지역 고시일 이후에 상속으로 취득한 경우, 1세대1주택 비과세를 받으려면 2년 거주요건을 충족해야 할까요? 최근 이와 관련된 문의가 있어 관련 규정을 정리해 보았습니다.
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것.
단, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 보유기간 2년 외에 거주기간 2년 이상의 요건을 추가로 충족하여야 비과세가 적용됩니다.
다만, 소득세법 시행령 제154조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 예외로 합니다.
※ 수용·양도일로부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택 및 부수토지 포함
거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일~전출일까지의 기간으로 계산합니다.
실제로 거주하였더라도 주민등록상 전입신고를 하지 않은 기간은 거주기간에 산입되지 않습니다. 반드시 주민등록 기재 현황과 실제 거주 기간이 일치하는지 확인하여야 합니다.
거주기간 또는 보유기간 계산 시, 아래 각호의 기간을 통산합니다.
공동상속주택의 경우, 거주기간은 상속지분이 가장 큰 상속인의 거주기간을 기준으로 계산합니다.
상속지분이 동일하여 최대 지분자가 2인 이상인 경우에는 아래 우선순위에 따라 거주기간을 적용합니다.
① 해당 주택에 실제 거주하는 자 → ② 최연장자
이 우선순위는 공동상속주택 외 일반주택 양도 시 공동상속주택의 소유자로 보는 상속인 판단 순서와 동일합니다.
상속은 취득 시기를 임의로 조정할 수 없는 부득이한 사유입니다. 그럼에도 불구하고 현행 규정은 조정대상지역 고시일 이후 상속개시로 취득한 주택이라면 거주요건(2년)을 적용합니다.
다만 시행령 제154조 제8항 제3호에 따라, 상속개시 당시 피상속인과 동일세대를 구성하고 있었다면 상속 전 피상속인과 함께 거주·보유한 기간을 통산할 수 있습니다. 따라서 동일세대 여부와 사전 동거 기간이 비과세 가능 여부를 가르는 핵심 판단 포인트가 됩니다.
공동상속인 중 해당 주택의 소유자로 보는 상속인(지분 최대자)에 해당한다면, 1세대1주택 비과세 적용 요건을 반드시 사전에 확인하고 거주 이력 관리에 신경 써야 합니다.
“상속은 본인 의지와 무관한데, 조정지역이라는 이유로 거주요건을 부과하는 것이 형평에 맞느냐”는 생각이 처음에 들기도 했습니다. 그러나 시행령이 동일세대 간 거주·보유기간 통산 규정을 별도로 두고 있다는 점에서, 실거주 목적의 주택에 한하여 비과세를 허용하겠다는 원칙을 상속의 경우에도 일관되게 적용하겠다는 입법 취지로 읽히게 됩니다.
상속을 앞두고 있거나 이미 상속주택을 보유 중이시라면, 피상속인과의 동일세대 여부· 사전 동거 기간·공동상속 지분 등을 미리 점검해 두시기 바랍니다.