일시적 1세대2주택 비과세,
요건이 이렇게 바뀌었습니다
거주이전 목적 신규주택 취득 시 종전주택 양도 기한 · 조정지역 적용 변천사 정리
얼마 전 유선 상담 전화가 한 통 왔습니다. 거주이전을 위한 일시적 1세대 2주택 관련 내용이었는데, 비과세가 되느니 안 되느니 설왕설래할 수 있는 내용이라 유선 상담이 살짝 부담스럽기도 했습니다.
다행히 고객분께서 워낙 상황을 명확하게 설명해 주셔서 빠르게 파악할 수 있었습니다. 비조정지역 내 첫 번째 주택을 취득하고, 그 취득일로부터 1년이 지난 시점에 조정지역 내 두 번째 주택(거주이전 목적)을 취득한 케이스였습니다.
그런데 어딘가 인터넷 검색에서 앞뒤 맥락 없이 잘린 지식인 답변을 보셨는지, “동시진행은 1년 이내에 매도해야 한다”는 내용이 본인 케이스에 해당하는지 걱정하고 계셨습니다. 여기서 ‘동시진행’이란 매수인이 소유권이전등기와 동시에 임차인을 들여 전세보증금으로 잔금을 처리하는 방식을 말하는 것이었고, 세법상 불이익이 있는지를 우려하신 것이었습니다.
결론적으로, 해당 지식인 답변은 본 고객님의 사례와는 무관한 내용이었습니다. 확인하고 나니 다행이었지만, 이 참에 관련 규정을 다시 한번 정리해 두었습니다.
솔직히 말씀드리면, 1세대1주택 비과세 판단은 현실에서 결코 녹록하지 않습니다. 조정지역 여부, 취득 시점, 양도 시점이 조금만 달라져도 적용 요건이 달라지기 때문입니다. 양도소득세는 정부의 부동산 정책 방향에 따라 규제와 완화가 그때그때 더해지고 빠지는, 세법 중에서도 가장 변동이 잦은 세목입니다.
법인세나 부가가치세처럼 일관된 원칙 아래 운용되는 세목이 아니다 보니, 경과규정만 수십 개가 쌓여 있는 것이 현실입니다. 그래서 아무리 단순해 보이는 사례라도, 시간대별 흐름표를 그려가며 검토하지 않으면 즉답하기 어려운 분야가 바로 양도소득세입니다.
신규주택 취득일로부터 3년 이내에 비과세 요건을 갖춘 종전주택을 양도하면 일시적 1세대2주택 비과세 적용 가능.
신규주택 취득일로부터 일반지역은 3년, 조정지역은 2년 이내에 비과세 요건을 갖춘 종전주택을 양도하면 비과세 적용 가능.
① 일반지역 소재 신규주택 취득 시: 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세 가능.
신규주택 취득일로부터 1년 이내 종전주택 양도 + 1년 이내 세대원 전원 신규주택 전입신고를 모두 충족해야 비과세 가능.
단, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 해당 임차기간 종료일까지 유예되며, 이 경우에도 최대 2년을 한도로 함.
조정지역·비조정지역 구분 없이 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세 적용.
과거 조정지역에 부과되던 1년 이내 양도 + 전입 요건은 현재 적용되지 않습니다.
물론 종전주택 자체의 비과세 요건(보유기간·거주기간 등)은 별도로 충족해야 합니다.
이번 유선 상담 고객분처럼, 인터넷에서 접하는 세법 관련 정보는 언제 기준인지, 어떤 상황을 전제로 한 답변인지가 빠진 채 유통되는 경우가 많습니다. 특히 양도소득세처럼 경과규정이 많은 세목은 취득 시점 · 양도 시점 · 소재 지역이 조금만 달라져도 전혀 다른 결론이 나올 수 있습니다.
영화 인터스텔라에 이런 대사가 있죠. “인류는 어떻게든 방법을 찾을 것이고, 언제나 불가능을 해결해 왔다.” 양도소득세 세법도 언젠가는 알아보기 쉽고, 찾아보기 쉬운 방향으로 정비되기를 바라봅니다. 그날이 올 때까지는… 한 건 한 건 꼼꼼히 확인하는 수밖에 없겠습니다.