부동산 공급시 공급가액
토지·건물 일괄 공급 시 안분계산 기준 — 부가가치세법 시행령 제64조 · 소득세법 제99조
토지와 건물 등을 함께 공급한 경우 건물 등의 공급가액은 실지거래금액을 공급가액으로 합니다. 다만, 토지와 건물 등의 가액 구분이 곤란한 경우, 또는 실지거래금액이 대통령령으로 정하는 안분계산에 의해 산출한 금액과 어느 하나라도 30% 이상 차이가 있는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 제1항 각호에 따른 방법에 의해 안분계산한 금액을 토지와 건물 등의 공급가액으로 합니다.
이는 공급 물건별로 임의적으로 매각금액을 배분하여 부가가치세 관련 과세표준을 과소 또는 과대 계상하지 않게 하기 위한 규정이며, 양도소득세에 있어서도 부가가치세법 상 동 규정을 준용하도록 규정되어 있습니다.
일괄매각된 물건별로 비사업용토지 해당 여부, 단기양도 적용 등에 의한 세율 적용 구간이 달라질 경우와 장기보유특별공제액이 달라질 경우, 세율이 낮거나 공제액이 큰 물건으로 실제 매매가액을 임의적으로 조정할 수 없게 함에 있습니다.
부가가치세 세법집행기준에 따르면 기준시가, 감정가액이 모두 있는 경우로 명문화되어 있는 바, 안분계산 적용 시 일부는 감정가액으로, 일부는 기준시가로 혼용하여 안분함은 불가한 것으로 해석되고 있습니다.
소득세법 제99조에 따른 기준시가 (감정평가액이 있는 경우 그 금액)
토지·건물 중 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가액이 있으면 그 금액, 없으면 장부가액
장부가액이 없는 경우
위 ①~③을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우
① 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. <개정 2015.2.3., 2016.8.31., 2019.2.12., 2022.1.21., 2022.2.15.>
② 법 제29조제9항제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. <신설 2022.2.15.>
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다. <개정 2018.12.31., 2021.12.8.>
제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. <개정 2013.5.28., 2014.12.23., 2016.1.19., 2016.12.20., 2017.12.19., 2019.12.31., 2020.12.29.>
1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가. 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우 같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.