1. 중과 유예 종료 배경과 현행 규정

다주택자에 대한 양도소득세 중과는 소득세법 제104조 제7항에 근거합니다. 1세대가 조정대상지역 내 주택을 보유한 상태에서 다른 조정대상지역 내 주택을 양도하면 일반 누진세율보다 높은 중과세율이 적용되는 제도입니다.

부동산 거래 침체를 이유로 2022년 5월 10일부터 이 중과를 한시적으로 배제해 왔습니다. 매년 시행령 개정을 통해 유예기간을 연장하여 2026년 5월 9일까지 이어졌으나, 정부는 2026년 2월 27일 공포한 소득세법 시행령 개정(대통령령 제36129호)에서 추가 연장 규정을 삭제함으로써 유예를 종료하기로 확정하였습니다.

2. 중과 판단의 핵심 — 조정대상지역은 “양도시점” 기준

중과세율 판단 — 양도시점(양도일 현재) 기준

다주택자 양도소득세 중과세율 적용 여부를 결정하는 조정대상지역 해당 여부는 양도일 현재(잔금청산일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날)를 기준으로 판단합니다.

즉, “양도하는 주택”이 조정대상지역에 소재하는지는 양도하는 시점(양도일) 현재를 기준으로 판단합니다. 취득 당시 조정지역이었는지, 조정지역에서 해제된 적이 있었는지는 중과세율 판단에 영향을 주지 않습니다.

상황	취득시점	양도시점	중과 적용 여부
Case ①	비조정지역	조정대상지역	중과 ○
Case ②	조정대상지역	비조정대상지역	중과 × (일반세율)
Case ③	조정대상지역	조정대상지역	중과 ○
Case ④	비조정지역	비조정지역	중과 × (일반세율)

취득시점 기준이 적용되는 규정 (참고)

반면, 다음 규정들은 조정대상지역 여부를 취득 당시를 기준으로 판단합니다. 중과 여부와 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.

규정	조정대상지역 판단 기준	근거
1세대 1주택 비과세 거주요건 (2년)	취득 당시 기준	소득세법 시행령 §154①
일시적 2주택 처분기한 (1년/3년)	신규주택 취득 당시 기준	소득세법 시행령 §155①
다주택자 중과세율 적용	양도 당시 기준	소득세법 §104⑦

3. 현행 중과세율 구조 (2026년 5월 10일 이후)

기본 중과세율

주택 보유 현황	양도주택 소재	적용 세율	장기보유특별공제
1세대 2주택자	조정대상지역	기본세율 + 20%p (최고 65%)	배제
1세대 3주택 이상	조정대상지역	기본세율 + 30%p (최고 75%)	배제
1세대 2주택 이상	비조정대상지역	기본세율 (6~45%)	적용

지방소득세 포함 최고세율

4. 2026년 현재 조정대상지역 현황

국토교통부 고시에 따라 2025년 10월 16일부로 대규모 조정대상지역 재지정이 이루어졌습니다. 2026년 5월 현재 기준 조정대상지역은 다음과 같습니다.

서울특별시 — 25개 자치구 전체

강남구서초구송파구용산구 강동구강서구관악구광진구 구로구금천구노원구도봉구 동대문구동작구마포구서대문구 성동구성북구양천구영등포구 은평구종로구중구중랑구 강북구

경기도 — 12개 지역

과천시 광명시 하남시 의왕시 성남시 분당구 성남시 수정구 성남시 중원구 수원시 영통구 수원시 권선구 수원시 팔달구 용인시 수지구 안양시 동안구

5. 중과세율이 적용되지 않는 주택 (중과 배제 대상)

조정대상지역 내 주택이더라도 아래에 해당하면 중과세율이 적용되지 않고 일반 세율이 적용됩니다. 소득세법 시행령 제167조의3(3주택 이상) 및 제167조의4(2주택)에 열거된 주택이 해당됩니다.

구분	중과 배제 요건 요약	근거
수도권·광역시·세종 외 지역 기준시가 3억 이하 주택	해당 주택 자체가 주택 수 산정에서 제외 (중과 주택 수 미포함)	소령 §167의3①1
장기임대주택	의무임대기간 및 공시가격 요건 충족 • 단기(6년): 공시가 4억(수도권) / 2억(비수도권) 이하 • 장기(10년): 공시가 6억(건설형) / 4억(매입형) 이하	소령 §167의3①2
상속받은 주택	상속일로부터 5년 이내 양도 (공동상속 소수지분은 요건 없이 주택 수 제외)	소령 §167의3①3
저가주택	기준시가 1억원 이하 주택 (정비구역 등 일부 지역 제외)	소령 §167의3①6
혼인·동거봉양 합가로 인한 일시적 2주택	혼인일/합가일로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택	소령 §167의3①8, 9
문화재 주택	문화재보호법상 지정문화재 주택	소령 §167의3①4
일시적 2주택 (이사목적)	신규주택 취득 후 3년 이내에 종전주택 양도 시 (2주택자의 경우)	소령 §167의4③1

6. 다주택자 판정 — 주택 수 계산 방법

중과세율 적용 여부를 결정하는 1세대의 주택 수는 양도일 현재 1세대가 보유한 전국의 모든 주택을 기준으로 합니다.

주택 수에 포함되는 것

• 전국 소재 모든 주택 (아파트, 단독주택, 다가구, 다세대, 연립)
• 주거용 오피스텔 (공부상 용도 불문, 실제 주거 사용 여부로 판단)
• 분양권 (2021년 1월 1일 이후 취득분 — 소득세법 제104조 제7항 준용)
• 조합원입주권 (관리처분계획 인가 이후 취득한 것)
• 공동소유 주택 (지분이 가장 큰 자의 주택 수에 포함; 지분 동일 시 선택)

주택 수에서 제외되는 것 (중과 주택 수 미포함)

• 수도권·광역시·세종시 외 지역의 기준시가 3억원 이하 주택
• 공동상속 주택 중 상속 지분이 가장 작은 자의 소수지분
• 요건 충족 장기임대등록 주택

7. 세부담 시뮬레이션 — 중과 전·후 비교

동일한 주택이라도 양도 시점에 따라 세부담이 얼마나 달라지는지 예시로 살펴보겠습니다.

8. 특례 — 토지거래허가 신청 물건 구제 조치

토지거래허가구역(수도권 조정대상지역 대부분 해당) 내 주택은 매매계약 체결 후에도 관할 구청장의 허가를 받아야 하는데, 그 심사에 수개월이 소요되어 매도 기회를 놓치는 문제가 있었습니다. 이를 해소하기 위해 정부는 소득세법 시행령 개정으로 다음과 같은 구제 조치를 마련하였습니다.

구분	구제 요건	양도 기한
기존 조정대상지역 (강남·서초·송파·용산 등)	2026년 5월 9일까지 매매계약 체결 및 계약금 지급 또는 토지거래허가 신청	계약일로부터 4개월 이내 (2026년 9월 9일까지)
신규 조정대상지역 (2025년 10월 16일 지정 지역)	2026년 5월 9일까지 매매계약 체결 및 계약금 지급 또는 토지거래허가 신청	계약일로부터 6개월 이내 (2026년 11월 9일까지)

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핵심 정리 — 다주택자라면 반드시 체크해야 할 사항

1. 양도일 확인
   잔금지급일과 소유권이전등기일 중 빠른 날이 실질적인 양도일입니다. 계약서 작성일이 아닙니다. 2026년 5월 10일 이후 잔금이 지급되면 중과 대상입니다.
2. 양도일 현재 조정대상지역 소재 여부 확인
   취득 당시 지역 지정 여부가 아닌, 잔금지급일 현재의 조정지역 여부가 기준입니다.
3. 양도일 현재 1세대의 주택 수 확인
   분양권·입주권 포함 여부, 배우자·동일세대 가족의 주택 모두 합산합니다.
4. 중과 배제 주택 해당 여부 확인
   상속주택(5년 이내), 장기임대등록주택, 저가주택(기준시가 1억 이하) 등은 중과 배제 또는 주택 수 제외 가능합니다.
5. 세부담 사전 계산 후 매도 의사결정
   보유기간, 취득가액, 장기보유특별공제 배제 여부를 종합하여 세후 수익을 미리 계산하고 매도 여부를 결정해야 합니다. 전문 세무사와 상담을 권장합니다.