가족 간에 부동산을 사고팔고 싶다는 상담을 자주 받습니다. 결론부터 말씀드리면, 부모·자녀 사이의 부동산 거래가 그 자체로 금지되거나 세법상 제한되는 것은 아닙니다. 현행 세법 어디에도 특수관계인 간 부동산 거래를 원천 차단하는 규정은 없습니다.

그러나 매매를 가장한 편법 증여를 막기 위해, 특수관계인 간 거래의 대가가 시가와 일정 기준 이상 차이가 날 경우 세법은 양도소득세와 증여세 양면에서 별도 규제를 적용합니다. 이 기준과 효과를 정확히 이해해야 안전한 거래 설계가 가능합니다.

①양도소득세 — 부당행위계산 부인

소득세법 제101조는 납세자가 특수관계인과의 거래로 조세 부담을 부당하게 줄인 경우, 그 행위·계산을 무시하고 시가를 기준으로 양도소득을 다시 계산할 수 있도록 규정하고 있습니다.

▸ 부당행위계산 적용 기준 (소득세법 시행령 제167조)
거래 대가가 시가와 ① 3억 원 이상 또는 ② 시가의 5% 이상 차이날 경우 — 둘 중 어느 하나만 해당되어도 적용

예를 들어 시가 10억 원인 토지를 9억 원에 자녀에게 양도한다면, 차액 1억 원은 5% 기준(5천만 원)을 초과하므로 부당행위계산 규정이 적용됩니다. 이 경우 양도자(부모)의 양도가액은 실제 거래가 9억 원이 아닌 시가 10억 원으로 재산정되어 양도소득세가 계산됩니다.

시가 산정에는 상속·증여세법 상 시가 규정을 준용합니다. 매매사례가액, 감정평가액, 공매·경매가액 등이 이에 해당합니다.

②증여세 — 저가 양수에 따른 이익의 증여 의제

양도소득세의 부당행위계산과 별개로, 양수자(자녀)에게도 증여세 과세 문제가 발생할 수 있습니다. 상속·증여세법 제35조는 특수관계인으로부터 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 취득한 경우, 그 차액을 증여받은 것으로 간주합니다.

즉 증여세 과세 여부의 기준선은 시가의 30% 또는 3억 원이며, 이 기준 이상의 차액에서 기준금액(Min값)을 차감한 금액이 증여세 과세가액이 됩니다.

③과세 여부 한눈에 보기

④실무 체크포인트

가족 간 부동산 거래를 계획할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 객관적인 시가입니다. 매매사례가액·감정평가액이 없는 경우 기준시가가 시가로 인정될 수도 있지만, 과세 당국은 실거래가 신고 자료·인근 유사물건 거래사례 등을 폭넓게 시가로 활용합니다.

따라서 거래 전 반드시 감정평가를 통해 시가를 확정하고, 거래가액이 해당 시가를 기준으로 5% 및 30% 기준선을 넘는지 사전에 시뮬레이션하는 것이 바람직합니다. 특히 30% 초과 구간은 양도소득세와 증여세가 동시에 발생하므로 전체 세 부담이 급격히 증가할 수 있습니다.

⑤관련 법령

• 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】
• 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위계산의 유형 등】
• 상증세법 제35조 【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】
• 상증세법 시행령 제26조 【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등】