국세청 감정평가사업의 확대적용
2025.1.1. 이후 상속·증여세 법정결정기한 도래분부터 · 주거용 부동산으로 확대
2025.1.1. 이후 상속·증여세 법정결정기한이 도래하는 분부터 감정평가액 적용을 확대하겠다고 발표하였습니다.
기존의 비주거용 부동산(고시된 상업용 건물 및 오피스텔 제외)과 나대지에 더하여, 주거용 부동산으로 확대 시행합니다.
정확히는 초고가 아파트 및 호화 단독주택으로서 통상적인 시세 대비 기준시가가 현저히 낮은 반면, 고가 부동산의 특성 상 유사매매사례가액 등을 찾기 어려운 경우에 한합니다.
자칫하면 중가 아파트에 비해서 오히려 세부담을 덜 수 있는 경우가 생길 수도 있는 초고가 아파트 등에 대한 과세 형평을 맞추기 위한 조치로 보입니다.
비주거용 부동산
(고시된 상업용 건물·오피스텔 제외)
나대지
비주거용 부동산 (기존 유지)
나대지 (기존 유지)
+ 초고가 아파트
+ 호화 단독주택
(시세 대비 기준시가 현저히 낮고 유사매매사례 드문 경우)
향후 과세관청이 감정가액을 적용하는 기준도 대폭 강화됩니다.
| 구분 | 변경 전 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 감정평가 실시 기준 | 신고금액과 감정가액 차액 10억 이상 또는 10% 이상 |
5억 이상 또는 10% 이상 차이 |
이처럼 기준이 낮아짐에 따라 더더욱 감정평가에 의한 신고업무 진행이 필요한 환경으로 바뀌고 있습니다.
현재 그 근거법령인 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문 및 단서 내용에는 감정가액 적용대상의 범위에 제한을 명시하고 있지 않으므로, 원칙적으로는 초고가 아파트 및 호화 단독주택 외 부동산에 대한 감정평가 실시도 언제든 가능한 입장입니다.
과세관청이 사후적·임의적으로 감정가액 평가를 할 수 있는 것 아니냐는 원고의 주장에 대해, 시가주의 원칙 및 공평과세 원칙에 반하지 않으므로 이유없다고 판시함.
아울러 상속·증여 시 감정평가의 선택 여부 결정권은 과세관청은 물론 납세자에게도 공평히 주어져 있으며, 국민의 법적 안정성·예측가능성을 저해하지 않고 시가 과세라는 대원칙을 위한 근거법령도 마련되어 있다고 판시.
현행으로선 초고가 아파트 및 호화 단독주택에 대한 명확한 가액 기준이 제시되지 않은 상태입니다. 10억 언저리 아파트·주택이야 초고가 또는 호화주택으로 보기엔 개연성이 부족하여 별 걱정이 없겠지만, 20~30억 이상 주거용 부동산을 상속·증여하게 되는 경우에는 감정가액 평가를 심각히 고민해야 할 상황이 될 수 있습니다.
납세자로선 기준시가와 시세 내지는 호가와의 차이가 클수록 감정가액 평가를 선제적으로 받아야 하는지 여부에 대한 현실적 딜레마에 빠질 수밖에 없습니다.
현재로서는 평가기간 이후 결정기한 사이에 감정평가서 작성일을 두고 2개 이상의 감정평가기관의 평가를 받아 재산평가심의위원회의 의결을 거쳐 감정평가된 가액으로 부과 처분함에 있어선 아무런 제약 사항이 없는 게 사실입니다. 더욱이 초고가 아파트 등의 경우 평가심의위원회 회부 예외 사유인 용도·이용상태 등의 변동이나 급격한 가격변동의 요인 등을 찾기도 어려울 것으로 보여, 향후 고가주택 등의 경우에는 감정가액 적용 사례가 더욱 늘어날 것으로 보입니다.
법원 판결문에 따르면, 상속·증여 시 감정평가의 선택 여부 결정권은 과세관청뿐 아니라 납세자에게도 공평히 주어져 있습니다.
일부 초고가 아파트 등 사례처럼 매매사례가 흔치 않은 특성의 부동산의 경우, 감정평가를 실시함이 근거과세 및 공평과세에 부합한다고 판시하고 있는 바, 향후에는 기준시가와 시가(감정가액)과의 간극이 큰 부동산의 경우 선제적으로 감정평가를 받아 신고업무를 추진함이 타당할 것으로 판단됩니다.
개인적으로 생각하기에, 이런 추세라면 아마도 향후 언젠가는 ‘기준시가’라는 것도 역사 속으로 사라지게 되지 않을까 하는 생각도 듭니다.